O metro quadrado que não para de subir: CUB no MS acumula alta de quase 50% em seis anos
Foto: Licia Rubinstein/Agência IBGE Notícias
Custos Unitários Básicos de Construção • Mato Grosso do Sul
Janeiro de 2020 × Janeiro de 2026 (CUB Desonerado) — NBR 12.721:2006 / Sinduscon-MS
1. Contexto e Metodologia
Esta reportagem analisa a evolução dos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²) no estado de Mato Grosso do Sul, com base nas tabelas divulgadas pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-MS), referentes aos meses de janeiro de 2020 e janeiro de 2026.
A tabela de 2020 foi calculada conforme os encargos sociais convencionais (134,39% sobre a mão de obra). Já a tabela de 2026 trata do CUB Desonerado, calculado nos termos do art. 7º da Lei 12.546/2011 (alterada pela Lei 12.844/2013), que exclui os 20% referentes à contribuição previdenciária patronal e suas reincidências. Ambas seguem a metodologia da ABNT NBR 12.721:2006.
O período de 6 anos abrange momentos econômicos distintos: a crise pré-pandemia (2020), os impactos da COVID-19 na cadeia de insumos da construção civil (2021-2022) e a posterior estabilização com pressão inflacionária residual (2023-2026). Nesse intervalo, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) acumulou variação expressiva, refletida diretamente nos valores abaixo.
2. Indicador de Referência — CUB R8-N
O projeto R8-N (Residência Multifamiliar, Padrão Normal) é o indicador oficial de referência do setor, amplamente utilizado em contratos de obras, financiamentos e cálculo de custos de construção. Sua evolução entre os dois períodos é apresentada a seguir:
| CUB R8-N (Referência) | Janeiro 2020 | Janeiro 2026 (Desonerado) |
| Valor CUB/m² | R$ 1.165,50 | R$ 1.700,53 |
| Variação acumulada | — | +45.9% |
| Var. % mensal (mês ref.) | 0,06% | 0,06% |
Fonte: Sinduscon-MS / CUB Mato Grosso do Sul.
3. Projetos Residenciais
Comparativo por padrão construtivo (Baixo, Normal e Alto) de todos os projetos residenciais listados.
| Padrão | Projeto | Jan/2020 (R$/m²) | Jan/2026 Desonerad. (R$/m²) | Var.% |
| BAIXO | R-1 — Residência Unifamiliar | R$ 1.190,29 | R$ 1.688,31 | +41.8% |
| PP-4 — Prédio Popular | R$ 1.113,65 | R$ 1.636,30 | +46.9% | |
| R-8 — Residência Multifamiliar | R$ 1.060,46 | R$ 1.570,99 | +48.1% | |
| PIS — Projeto de Interesse Social | R$ 821,84 | R$ 1.165,80 | +41.9% | |
| NORMAL | R-1 — Residência Unifamiliar | R$ 1.385,00 | R$ 1.963,64 | +41.8% |
| PP-4 — Prédio Popular | R$ 1.334,62 | R$ 1.919,69 | +43.8% | |
| R-8 — Residência Multifamiliar (REFERÊNCIA) | R$ 1.165,50 | R$ 1.700,53 | +45.9% | |
| R-16 — Residência Multifamiliar | R$ 1.132,56 | R$ 1.653,64 | +46.0% | |
| ALTO | R-1 — Residência Unifamiliar | R$ 1.734,36 | R$ 2.443,97 | +40.9% |
| R-8 — Residência Multifamiliar | R$ 1.414,28 | R$ 2.049,64 | +44.9% | |
| R-16 — Residência Multifamiliar | R$ 1.483,76 | R$ 2.214,59 | +49.3% |
Fonte: Sinduscon-MS — CUB Jan/2020 e CUB Desonerado Jan/2026.
4. Projetos Comerciais
Projetos CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e Lojas), padrões Normal e Alto.
| Padrão | Projeto | Jan/2020 (R$/m²) | Jan/2026 Desonerado (R$/m²) | Var.% |
| NORMAL | CAL-8 — Comercial Andares Livres | R$ 1.375,67 | R$ 2.018,11 | +46.7% |
| CSL-8 — Comercial Salas e Lojas | R$ 1.165,10 | R$ 1.720,28 | +47.7% | |
| CSL-16 — Comercial Salas e Lojas 16 pav. | R$ 1.555,21 | R$ 2.311,57 | +48.6% | |
| ALTO | CAL-8 — Comercial Andares Livres | R$ 1.478,27 | R$ 2.155,42 | +45.8% |
| CSL-8 — Comercial Salas e Lojas | R$ 1.277,67 | R$ 1.879,74 | +47.1% | |
| CSL-16 — Comercial Salas e Lojas 16 pav. | R$ 1.700,26 | R$ 2.520,01 | +48.2% |
Fonte: Sinduscon-MS — CUB Jan/2020 e CUB Desonerado Jan/2026.
5. Galpão Industrial e Residência Popular
| Projeto | Jan/2020 (R$/m²) | Jan/2026 Desonerado (R$/m²) | Var.% |
| RP1Q — Residência Popular | R$ 1.181,91 | R$ 1.674,95 | +41.7% |
| GI — Galpão Industrial | R$ 636,45 | R$ 952,03 | +49.6% |
Fonte: Sinduscon-MS — CUB Jan/2020 e CUB Desonerado Jan/2026.
6. Análise Comparativa e Destaques
6.1 Evolução Geral dos Custos
Todos os segmentos apresentaram elevação significativa de custos entre os dois períodos. O indicador de referência R8-N saltou de R$ 1.165,50/m² para R$ 1.700,53/m², representando alta de 45,9% em 6 anos. Trata-se de variação superior à inflação oficial acumulada pelo IPCA no mesmo período, evidenciando a pressão específica de custos que a construção civil enfrenta, influenciada especialmente pelo aumento de materiais de construção, mão de obra e encargos.
6.2 Segmento com Maior Alta: Galpão Industrial
O Galpão Industrial (GI) registrou a maior variação percentual entre todos os projetos analisados: alta de +49.6% (de R$ 636,45 para R$ 952,03/m²). Esse movimento reflete o aquecimento do mercado logístico e industrial pós-pandemia, com forte demanda por galpões e condomínios logísticos, elevando o custo dos insumos específicos desse segmento.
6.3 Habitação de Interesse Social (PIS)
O Projeto de Interesse Social (PIS) apresentou uma das maiores altas percentuais no padrão baixo: +41.9% (de R$ 821,84 para R$ 1.165,80/m²). Esse incremento tem impacto direto na viabilidade de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, exigindo constantes revisões nos tetos de financiamento e subsídios governamentais para manter o equilíbrio econômico-financeiro dos projetos.
6.4 Alto Padrão Residencial: R-1 Unifamiliar
No segmento residencial alto padrão, o projeto R-1 Unifamiliar registrou variação de +40.9%, passando de R$ 1.734,36 para R$ 2.443,97/m². Acréscimos dessa magnitude afetam diretamente o custo de avaliações de imóveis, contratos de incorporação e financiamentos de longo prazo.
6.5 CUB Desonerado x CUB Convencional
É importante ressaltar que a tabela de 2026 utilizada nesta comparação é o CUB Desonerado, destinado exclusivamente às empresas cujas atividades principais se enquadrem nos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE 2.0 (construção de edifícios, instalações elétricas, hidrossanitárias e outras obras de acabamento). Ele não se aplica a incorporadoras (grupo 411 da CNAE 2.0), que devem consultar o CUB convencional.
A principal diferença metodológica está nos encargos sociais: o CUB Desonerado não considera os 20% da contribuição previdenciária patronal, resultando em valores de mão de obra ligeiramente menores em comparação ao CUB com encargos plenos (134,39%). Assim, as variações apuradas nesta reportagem podem ser consideradas conservadoras — o CUB convencional de janeiro de 2026 seria ainda maior.
7. Ranking de Variações — Maiores Altas
| # | Projeto | Jan/2020 | Jan/2026 Desonerado | Var.% |
| 1° | GI — Galpão Industrial | R$ 636,45 | R$ 952,03 | +49.6% |
| 2° | CSL-16 — Com. Salas e Lojas, Padrão Alto | R$ 1.700,26 | R$ 2.520,01 | +48.2% |
| 3° | PP-4 — Prédio Popular, Padrão Normal | R$ 1.334,62 | R$ 1.919,69 | +43.8% |
| 4° | PIS — Proj. Interesse Social (Baixo) | R$ 821,84 | R$ 1.165,80 | +41.9% |
| 5° | R-1 — Unifamiliar, Padrão Baixo | R$ 1.190,29 | R$ 1.688,31 | +41.8% |
| 6° | R-1 — Unifamiliar, Padrão Normal | R$ 1.385,00 | R$ 1.963,64 | +41.8% |
| 7° | RP1Q — Residência Popular | R$ 1.181,91 | R$ 1.674,95 | +41.7% |
| 8° | R-1 — Unifamiliar, Padrão Alto | R$ 1.734,36 | R$ 2.443,97 | +40.9% |
Ordenado pela variação percentual decrescente. Destaque em vermelho: três maiores altas.
8. Conclusão
A análise dos CUBs divulgados pelo Sinduscon-MS revela que o custo de construção em Mato Grosso do Sul cresceu de forma expressiva e generalizada entre janeiro de 2020 e janeiro de 2026. O acréscimo médio observado situa-se em torno de 45% a 50% em termos nominais, com variações mais intensas nos segmentos de uso industrial, habitação popular e residências de alto padrão.
Para incorporadores, construtoras e compradores de imóveis, esses números impõem a necessidade de revisão periódica dos orçamentos de obras, contratos de empreitada e cláusulas de reajuste. A adoção do CUB como indexador em contratos segue sendo prática recomendada pela legislação (Lei 4.591/64), mas exige atenção à versão do índice utilizada (CUB convencional ou desonerado) para evitar distorções.
Por fim, os valores do CUB não contemplam todos os custos de uma obra — estão excluídos fundações especiais, elevadores, ar-condicionado, piscinas, paisagismo, projetos de engenharia, taxas cartoriais, remuneração do construtor e do incorporador. Seu uso adequado é como base de cálculo e referência setorial, complementado por orçamento detalhado para cada empreendimento.
Fontes: Sinduscon-MS — Tabela CUB Janeiro/2020 (NBR 12.721:2006) e Tabela CUB Desonerado Janeiro/2026 (Lei 12.546/11, Art. 7º). Rua Spipe Calarge, 1479, Campo Grande-MS. Fone: (67) 3387-8884.
Nota: A comparação entre as duas tabelas tem caráter informativo. Os valores de 2026 referem-se ao CUB Desonerado (encargos sem os 20% INSS patronal), não sendo diretamente comparáveis ao CUB convencional do mesmo período.
Dados copilado: https://sindusconms.com.br/cub/
