Campo Grande em Transformação (1975–2006): A Batalha contra Vazios Urbanos e Especulação Imobiliária

Campo Grande, a “Cidade Morena”, consolidou-se como um polo de crescimento no Centro-Oeste brasileiro, mas sua trajetória urbana, marcada por datas cruciais, revela um paradoxo: vastos terrenos baldios, os chamados “vazios urbanos”, que desafiam o desenvolvimento ordenado e socialmente equitativo. Desde a década de 1970, a cidade enfrenta a especulação imobiliária, com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo emergindo como instrumento central para garantir a função social da propriedade.

I. Os Vazios Urbanos: Um Problema Histórico

A questão dos terrenos baldios acompanha a urbanização de Campo Grande, agravando custos públicos e desigualdades espaciais.

• 1977: Registros apontam a “proliferação contínua” de vilas periféricas, muitas desrespeitando leis de zoneamento, evidenciando um crescimento desordenado.
• 1981: Dados oficiais indicam que 40% da área urbana era composta por cerca de 150.000 lotes vagos, contra 90.000 imóveis edificados. Projeções sugeriam que, se ocupados, esses terrenos poderiam abrigar 750.000 habitantes adicionais.
• 1991: Apesar do crescimento populacional anual de 8,5%, a cidade ainda contava com 140.000 lotes baldios, demonstrando a persistência do problema.
• 2001: Levantamentos da prefeitura registram 131.600 terrenos sem edificações, ocupando 50% do perímetro central e 40% dos 341 km² da área urbana.
• Fevereiro de 2003: O número de terrenos baldios sobe para 139.000, reforçando o desafio estrutural.

Os vazios urbanos geravam custos elevados. A dispersão urbana exigia infraestrutura pública, como transporte e coleta de lixo, em áreas cada vez mais distantes, com terrenos adquiridos a 15–20 km do centro para habitação. A falta de infraestrutura em 40% dos 320 bairros, especialmente em loteamentos próximos a córregos, causava inundações e problemas de saúde pública, como proliferação de insetos, além de insegurança.

II. O IPTU Progressivo: Combate à Especulação

O IPTU progressivo surgiu como resposta à especulação imobiliária, com marcos legais e administrativos definindo sua trajetória.

• 1975: O Decreto nº 3964 proíbe loteamentos no mini-anel rodoviário sem infraestrutura básica, como água, esgoto, energia e pavimentação, visando ordenar a ocupação urbana.
• 1983: Na gestão do prefeito Lúdio Coelho, Campo Grande implementa uma política de taxação de terrenos vazios no centro, com alíquota de 3,5% em áreas com infraestrutura, enquanto periferias tinham taxação mínima, desestimulando a especulação.
• 1991: O Plano Diretor municipal discute a adoção do IPTU progressivo para obrigar a construção em terrenos com infraestrutura, visando coibir a “engorda imobiliária”.
• 10 de julho de 2001: O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257) é sancionado, regulamentando o IPTU progressivo e estabelecendo a função social da propriedade, com foco em segurança, bem-estar e equilíbrio ambiental.
• 2001–2006: Sob o prefeito André Puccinelli, o IPTU progressivo é defendido como uma “arma” contra a especulação. Proprietários têm cinco anos para construir após a compra de um terreno; caso contrário, o imposto aumenta anualmente, até o dobro do valor anterior, com alíquota máxima de 15%. A não-edificação pode levar à desapropriação, com pagamento em títulos da dívida pública.

A prefeitura de Campo Grande destacou-se em 2006 como a única cidade brasileira a usar geoprocessamento no cadastro imobiliário, permitindo mapear lotes com precisão e facilitar a aplicação do IPTU progressivo.

III. Resistências e Conflitos de Interesse

A implementação do IPTU progressivo enfrentou resistências, refletindo tensões entre poder público, proprietários e o setor imobiliário.

• 1975–1988: A Lei de Uso e Ocupação do Solo de 1988 é criticada por seu caráter “corporativista”, favorecendo a construção civil e o setor imobiliário, majoritários no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU).
• 1983: A taxação de terrenos baldios é vista por alguns como “arbitrariedade”, evidenciando conflitos com o direito de propriedade.
• Início dos anos 2000: Puccinelli relata que proprietários de chácaras exigiam preços exorbitantes para desapropriações, dificultando projetos de urbanização. A proposta da Hidroservice de reduzir o perímetro urbano foi considerada inviável devido a pressões econômicas e da Câmara Municipal.

O setor imobiliário pressionava por flexibilização das leis, enquanto a exigência de infraestrutura em loteamentos gerava disputas. Proprietários de grandes terrenos frequentemente negligenciavam a manutenção, agravando problemas urbanos.

A luta contra os vazios urbanos em Campo Grande, intensificada entre 1975 e 2006, reflete o desafio de equilibrar crescimento econômico e justiça social. O IPTU progressivo, regulamentado em 2001 pelo Estatuto da Cidade, marcou um avanço, mas sua aplicação enfrentou resistências de proprietários e setores econômicos. A história da cidade, desde o Decreto de 1975 até a modernização com geoprocessamento em 2006, demonstra que o planejamento urbano exige coragem política e diálogo comunitário para superar interesses privados e garantir um desenvolvimento equitativo.

Fonte: Campo Grande Memórias e Palavras – Maura Simões Correa Neder Buainan